עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
1
מידע להיתר עבור
דירות על גגות בבניינים קיימים
תוכנית מתאר מקומית חלקית
"ס"
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
2
מבקשי ועורכי בקשה יקרים:
אגף רישוי ופיקוח על הבניה במינהל ההנדסה, הציב לעצמו מטרות עשייה לצורך שיפור רמת
השירות הניתנת לתושבי העיר ת"א-יפו.
אחת מן המטרות היא שימת דגש על שקיפות המידע לקהל ולעורכי הבקשות, במגמה לסייע
לקיצור משך הטיפול בהוצאת היתרי בניה ולצמצם, במידת האפשר, את ההליכים הסבוכים
הנובעים מחוק התכנון והבניה.
מטרות החוברת הן:
לספק מידע זמין אשר יחסוך, למבקש הבקשה, את הצורך בהמתנה לתיק המידע. §
לספק, לעורך הבקשה, את מלוא המידע הנדרש לעריכת בקשה וקבלת היתר בניה – §
בקדימות האפשרית.
ראוי להדגיש כי תהליך הוצאת היתר בניה הוא תהליך מורכב, אשר נועד לספק את רצון
המבקש ועם זה לשמור על טובת הציבור.
בטוחני שאם תפעלו בהתאם להנחיות המפורטות בחוברת, חזקה עליכם שתסייעו לקידום
התהליך ולהוצאת היתר הבניה – בדרך המהירה והקלה ביותר.
הואיל וחשוב לנו לעודד תנופת הבניה בכל רחבי העיר ת"א-יפו, נפעל בשיתוף פעולה ונעשה
ככל שניתן, במסגרת החוק, לסייע למבקשי ועורכי הבקשות.
אם תזדקקו לפרטים נוספים או לעזרה, עובדי האגף עומדים לרשותכם ומוכנים לסייע לכם.
כל הצעה, למען שיפור וייעול התהליך – תתקבל בברכה.
בברכה
אינג'' שוטה חובל
מנהל אגף רישוי ופיקוח על הבניה
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
3
תוכן עניינים עמוד
למי מיועדת החוברת? 4
חלק א'' – מידע:
תשריט תכנית "ס" 5
נספח – מידע לפי כתובת 6
הוראות תכנית "ס" דירות על גגות בבנינים קיימים וביאורים 7
חלק ב'' – רישוי:
מבוא לרישוי 17
סיווג לתת-קבוצות לצורך תנאים מוקדמים 19
תיאור התהליך 19
חלק ג'' – נספחים:
נספח א'' – הקמת בניין עם מערכת שמש 20
נספח ב'' – חישוב שטח דירה 21
נספח ג'' – מידע – הספקת מים 22
נספח ד'' – הבהרות לנושא אישור הג"א 23
רשימת הטפסים:
התחייבות להסדר קרקע
תצהיר התחייבות היטל השבחה
תצהיר עורך בקשה, מתכנן אינסטלציה סניטרית – לחץ מים
תצהיר בית משותף/ בעלים
תקינות מקלט או מחסה
(Check List) רשימת תיוג
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
4
למי מיועדת החוברת?
1. מסלול המידע והרישוי מיועד רק לסוגי בקשות כמפורט להלן:
- הוספת בניה של דירות חדשות על גגות בבנינים קיימים;
הבהרות בעמ'' 9,10
- הגדלת דירות קיימות על גגות בבנינים קיימים;
- בניית פרגולות בשטח הפתוח שנותר על הגג בצמוד לדירה.
– בניית חדרים לצורך מתקנים טכניים על הגג ליד דירת הגג.
– הקמת מעליות בבנינים קיימים.
הכל לפי תקנות תכנית "ס" – ובתחום התכנית כמפורט בתשריט.
תנאים מוקדמים הכרחיים:
א. על המבוקש חלות הוראות תכנית "ס", לפי נספח "מידע לפי כתובת" המצורף לחוברת זו ולפי התשריט.
ב. "בעל הזכות בנכס" הוא בעל הנכס (הדירה והגג הצמוד אליה) על פי הרישום בלשכת המקרקעין, או
המחזיק בהסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין.
2. מסלול המידע והרישוי אינו מתאים לבקשות אלה:
- בקשות שאינן תואמות כל הוראות תוכנית "ס" והנחיות החוברת.
- בקשות הנוגעות לבנינים שקיימת בהם בניה על הגג לפי הוראות תוכנית "ג".
– בקשות הנוגעות לבנינים שקיימים בהם חריגות בנייה לעומת ההיתר המקורי.
– בקשות להגדלת דירות מגורים עליונות אל הגג.
– בקשות הנוגעות לבנינים לשימור.
הערה:
טרם תחילת הטיפול חובה לעיין בתכניות ובהיתרים לבניין הקיים, הנמצאים בגנזך הטכני במרתף בניין מינהל
ההנדסה.
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
5
חלק א'' – מידע
גבול תוכנית "ס" - תשריט
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
6
ת ו כ נ י ת " ס " – מ י ד ע ל פ י כ ת ו ב ת
המידע לפי כתובת יימסר ע"י אגף תב"ע מח'' שירותי מידע
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
7
אזרח יקר,
להלן מובאות הוראות תוכנית מתאר מקומית "ס". לנוחיותך, תמצא, בעמודה השמאלית באורים והבהרות
להוראות התוכנית. בכל מקרה של ספק או סתירה הוראות התוכנית הן הקובעות.
התכנית הבאורים
מרחב תכנון מקומי תל-אביב-יפו
תכנית מתאר מקומית חלקית "ס" – דירות על גגות בבנינים קיימים
1. שם התכנית:
תוכנית זו תקרא תוכנית מתאר מקומית חלקית "ס" – דירות על גגות
בבנינים קיימים.
2. תחולת התכנית ומסמכיה:
תכנית זו תחול על השטח התחום בקו כחול בתשריט( 1) מס'' בע/ 2570/83
המצורף לתכנית והכולל שטחי תכניות ב.ע. העיקריות הבאות:
1) התשריט נמצא בארכיב אגף בנין )
ערים, חדר 310
תכנית מס'' 44 – תיקון 1941 תכנית מאוחדת לקביעת אזורים;
; תכנית מס'' 58 – גדס – תכנית 1927 תיקון 1938
למעט השטח שבין הרחובות שד'' בן-ציון-בוגרשוב בצפון, בן-יהודה-אלנבי
בדרום-מערב, יהודה הלוי במזרח ("לב-העיר")( 2) התחומים בקו שחור
בתשריט.
2) תחום תוכניות "לב העיר" אינו כלול )
בתוכנית.
תכנית מס'' 60 – תכנית לשיפור שפת הים.
תכנית מפורטת מס'' ,"B" '' ותכנית מפורטת מס "A" '' תכנית מפורטת מס
חלק מתכנית מתאר מס'' 50 ) – אדמות מזרח ת"א. ) "C-D"
. תל-אביב – הקטע החופף את תכנית 44 "F" '' חלק מתכנית מפורטת מס
תל-אביב. "G" '' תכנית מפורטת מס
,6909 ,6905-7 ,6901-3 ,6894 ,6212-7 ,6111 ,6110 , גושים: 6106-8
,7099-103 ,7092 ,7091 ,7078 ,6966-8 ,6963 ,6951-61 ,6940-9 ,6914-29
(3) .7227-9 ,7113 ,7111 ,7106
3) עפ"י מספרי הגושים שהיו רשומים )
בעת אישור התוכנית.
,7085 ,7083 ,7077 ,6977 ,6962 ,6931 ,6930 , חלקי גושים: 6904
(3) .7104
מסמכי התכנית: תקנות התכנית ( 7 דפים)( 1), נספח חלק הטבלה הרלוונטי
מתוך תכנית "מ" (דף אחד), ותשריט המהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית.
1) המספר בתקנון המקורי. )
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
8
3. מטרת התכנית:
מטרת התכנית היא לקבוע הוראות ותנאים בכל הנוגע להוספת בניה של
דירות גג, בבנינים קיימים, ולשנות בהתאם לכך את הוראות התכניות עליהן
חלה תכנית זו, על שינוייהן (להלן – "התכניות הראשיות").
4. היוזם:
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א יפו.
5. זמן ביצוע:
מיידי.
6. הגדרות:
2) בניין קיים בהיתר כחוק מתאריך ) ( א. בנין קיים: בנין הקיים ערב כניסת תכנית זו לתוקף. ( 2
12.12.1988
ב. בנין מגורים: בנין שכולו או רובו ( 3) נועד למגורים לרבות בנין שבו
קומת קרקע היא מסחרית.
3) ובלבד שקומתו העליונה מיועדת )
למגורים.
ג. גג: המפלס העליון של התקרה העליונה ביותר של קומת המגורים
העליונה בבנין מגורים וכאשר הבניין בנוי בשני מפלסים או יותר,
.( המפלס העליון של תקרה העליונה בכל אחד מהמפלסים (תרשים – 1
תרשים 1 - חתך
ד. דירת גג – מערכת חדרים וחדרי שירות המשמשת למגורי משפחה
אחת, והנבנית על גג בנין מגורים קיים.
ה. הוועדה המקומית – הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו.
ו. מהנדס העיר – מהנדס עירית תל-אביב-יפו או מי שהוסמך על ידו.
ז. מסגרת בניה – מסגרת הבניה החיצונית (קונטור) ( 4) בקומה עליונה
של בנין קיים, לרבות תקרות של מרפסות ( 5) הנמצאות בהמשך רצוף
של מפלס הגג.
4) עפ"י הקיים בהיתר הבניה. )
5) הקיימות באתר. )
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
9
ח. מתקנים טכניים – מתקנים הדרושים לתפעול בנין ואשר מוצבים על
גגות של בנין :- מאגרי מים; אנטנה מרכזית לרדיו; אנטנה מרכזית
לטלויזיה; מערכת שמש לחימום מים; חדרי מכונות ( 1) להפעלת מעליות
ומיזוג אויר.
1) יש לצרף לבקשה תכנית עבודה בקנה )
מידה 1:50 חתומה בחתימת מהנדס,
יועץ לנושא, המאשרת כי השטח
המבוקש הוא השטח המינימלי הדרוש
והוא מיועד לשימוש משותף.
2) לענין בניית פרגולה לפי תכנית "ס" ) ( ט. פרגולה: ( 2
הוראות התכנית הן שקובעות ולא
תקנות חישוב שטחים.
1. קונסטרוקציה קלה מעץ פתוחה כלפי השמים ללא דפנות (למעט
קיר הבנין).
2. בתקרת הפרגולה יהיה היחס בין השטח המכוסה במוטות או
לוחות צרים לבין החללים הפתוחים בין המוטות או הלוחות
לפחות 1:3 , ז"א המרחק בין המוטות או הלוחות בקונסטרוקציה
יהיה לפחות 3 פעמים רוחבם. בכל מקרה המרחק בין המוטות לא
יקטן מ- 30 ס"מ. רוחב/עובי המוטות או הלוחות משמשים כחלק
.( מהקונסטרוקציה בגג ולא יעלה על 10 ס"מ. (תרשים 2
תרשים 2 – חתך (פרט)
3. עומק הפרגולה לא יעלה על 2 מ''
( שטחה של הפרגולה לא יעלה על 10 מ"ר ( 3
3) לא יותר שטח נוסף עבור פרגולה מכח )
. תקנות עבודה מצומצמת, תיקון 1996
4. בנית הפרגולה תותר רק בגבולות קווי הבנין ובתנאי שבכל מקרה
( לא יפחת ממרחק 1 מ'' ממעקה הגג. (תרשים 3
תרשים 3 - תכנית
5. לא יורשה כיסוי כל שהוא על הפרגולה או בדפנות (למעט צמחיה
מטפסת).
6. מסיבות של התאמה ארכיטקטונית, רשאי מהנדס העיר לאשר
פרגולה מחומר אחר ( 4) ובלבד ששטחה הבלתי מקרה לא יפחת
משני שלישים מכלל שטחה.
4) בתאום ובהמלצת אדריכל הרישוי. )
י. קומת מגורים: ( 1) קומה כהגדרתה בתקנות התכנון והבניה והשימוש
הנעשה בה הוא למגורים.
1) חלל המשתרע בין 2 רצפות סמוכות )
הנמצאות זו מעל זו וגובהו אינו קטן מ-
2.5 מ''. במידה ומבוקשת קומה גבוהה
מהנורמה המקובלת יש לנקוט בהליך
של הקלה.
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
10
2) ראה תרשים 1 עמ'' 7 ) ( יא. קומה עליונה: קומת מגורים הנמצאת מתחת לגג. ( 2
7. הוראות בדבר התרת דירות גג:
א. תחולה -
הוראות תוכנית זו יחולו על כל בניני המגורים הקיימים בתחום תכנית
זו שנבנו עפ"י הוראות התכניות הראשיות, בתנאי שהם אחד מאלה:
1. בנין מגורים שגובהו המירבי על פי הוראות התוכניות הראשיות 3
קומות, ( 3) ושאין בו קומת עמודים בנויה חלקית, או קומת עמודים
( מפולשת, או קומת ביניים. ( 4) (תרשים 4
3) המותרות ברחובות ברוחב 9 מ'' ויותר. )
4) לרבות יציע בקומה מסחרית הקיים )
בפועל בעת הגשת הבקשה.
תרשים 4 - חתך
2. בנין מגורים שגובהו המירבי על פי הוראות התכנית הראשית 2
קומות ( 5) ושאין בו קומת עמודים בנויה חלקית, או קומת עמודים
.( מפולשת, או קומת ביניים. (תרשים 5
5) המותרות ברחובות הצרים מ- 9 מ''. )
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
11
תרשים 5 - חתך
וכן יחולו הוראות תכנית זו על:
3. בנין מגורים שגובהו המירבי 3 קומות ובנוסף קיימת בו קומת
ביניים או קומת עמודים בנויה חלקית בתנאים הבאים:
( (תרשים 6
תרשים 6 – חתך
א. בתנאי שהוקמו בו דירת גג אחת או יותר על פי היתר שניתן
. לפני שנת 1967
ב. הבנין כלול במסגרת תכנית מפורטת ספציפית לאותו בנין או
( קבוצת בנינים. ( 1
1) ראה נספח "מידע לפי כתובת" )
1) ראה נספח "מידע לפי כתובת" ) ( ג. הבנין אינו כלול במסגרת אזור מגורים מיוחד ( 1
ב. הוראות -
2) חלים עליו מותר יהיה ,( 1. א. בבנין מגורים שסעיפים 7.א. 1
להקים על הגג דירת מגורים אחת בלבד, ובמקום שקיימת
דירה כזו, מותר יהיה להוסיף בניה לשם הגדלתה בלבד.
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
12
2) חלים עליו ובו קיימות ,( ב. בבנין מגורים שסעיפים 7.א. 1
יותר מכניסה אחת ויותר מחדר מדרגות אחד יהיה מותר
להקים על הגג דירת גג אחת לכל חדר מדרגות.
ג. בבנין מגורים שבו קיימות יותר מדירת גג אחת בהיתר,
תותר תוספת בניה בהתאם להוראות תוכנית זו ללא שינוי
במספר הדירות, אלא אם הבעלים יבקשו להפחית את
מספר הדירות בכפוף לנאמר בסעיף ב. 5. להלן.
ד. בכל בנין מגורים שסעיף 7.א. 3) חל עליו, מותר יהיה
( להוסיף בניה להגדלת דירות גג קיימות בלבד. ( 2
2) לא תותר הריסת הדירה הקיימת )
ובניית דירה חדשה
2. שטח דירה שתוגדל או שתוקם על פי תכנית זו, לא יעלה על 150
מ"ר. ( 3), בכפוף למילוי הוראות התכנית בדבר נסיגה בחזית
והצבת מתקנים טכניים.
3) גודל הדירה עד 150 מ"ר, רק אחרי )
ביצוע הנסיגה בחזית, שטח הדירה –
ראה נספח ב''.
תרשים 7 – תכנית
3. הבניה על הגג תהיה בנסיגה של לפחות 2.5 מ'' ממסגרת הבניה
שמתחתיו בחזית, (תרשים 7) ותתואם לעיצוב חזיתות הבנין על
פי דרישות מהנדס העיר. במקרים מיוחדים תאושר נסיגה קטנה
( יותר באישור מיוחד של הועדה המקומית. ( 1
הערה: בבנין פינתי – הנסיגה בחזית
לרחוב הראשי בדרך כלל, בכפוף
לתאום עם אדריכל הרישוי.
1) יש לנמק הבקשה ולקבל המלצת )
אדריכל הרישוי.
4. השטח המותר לבניה על הגג עפ"י תכנית זו הנו תוספת לאחוזי
בניה ע"פ תכניות שבתוקף. לא יותר לחלק את הזכות הניתנת
( לבניה על הגג לקומות שמתחתיו. ( 2
2) כמו כן לא ניתן להעביר הזכויות )
מהבנין אל קומת הגג.
2), מותר יהיה להקים ,( 5. בבנין מגורים (כמוגדר בסעיפים 7.א. 1
שתי דירות גג בשטח של עד 100 מ"ר ( 3) כ"א אם יקוימו התנאים
הבאים:
3) כאמור בסעיף -7 ב 2- )
1. לא מוצו בבנין הזכויות ליחידות דיור המותרות ( 4) עפ"י
התוכניות הראשיות.
4) ע"פ הערות בנספח "מידע לפי כתובת" )
2. לאחר מילוי הוראות התכנית בדבר נסיגה בחזית והצבת
מתקנים טכניים יהיה שטח גג פנוי של לפחות 200 מ"ר
עבור הקמת שתי יחידות דיור. שטח גג פנוי לא יפחת מ- 75
( מ"ר לדירה. ( 5
5) הכוונה לשטח פנוי לפני הקמת הדירה. )
6. בכפוף לאמור בסעיף 8 להלן שום מבנה לא יוקם מעל
דירת/דירות הגג ולא תותר כל יציאה על הגג מתוך דירת/דירות
6) גישת שרות בסולם משטח משותף. )
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
13
הגג הנבנות על פי תכנית זו, אולם יותקן פתח ליציאה מתוך חדר
המדרגות ( 6) לאפשר תיקונים, הצבת מתקנים טכניים כמו אנטנה
מרכזית ומתקנים לקליטת אנרגיה סולרית. תותר הבלטת חדר
מכונות למעלית מעל תקרת דירת הגג רק בתנאי שתשולב
במתקנים הסולריים.
7. לא תותרנה יציאות לגג ( 7) מתוך דירות בקומה העליונה במקביל
לדירת/דירות גג המותרות על פי תכנית זו.
7) לרבות חדרי יציאה לגג. )
8. מתקנים טכניים:
1. המתקנים הטכניים הנדרשים לתפעול הבנין יותקנו בשטח
הגג אולם לא יותרו בחזית הבנין.
2. הצבת המתקנים ושילובם עם דירת/דירות הגג תהיה
בהתאם לתכנית עצוב ארכיטקטונית להנחת דעת מהנדס
העיר.
3. במידה ושטח הגג הפנוי ( 1) אינו מספיק להצבת כל
המתקנים הדרושים ניתן יהיה להתקין מעל דירת/דירות הגג
חדר מכונות למעלית, קולטי שמש (למערכת החימום)
ואנטנה מרכזית בלבד בתנאי שהגישה למתקנים תהיה רק
באמצעות פתח יציאה מתוך תקרת חדר המדרגות הכללי
ויותקנו בצורה שתשלב עם הבנין ובכפוף לכך שחדר
המכונות למעלית ישולב בקולטי השמש. על פי תכנית עיצוב
ארכיטקטונית להנחת דעת מהנדס העיר.
1) המפלס בו בנויה דירה לפי תכנית "ס". )
9. פרגולות:
בשטח הפתוח שנותר על הגג, שאינו משמש למתקנים טכניים הדרושים
לתפעול הבנין כאמור 1.8 ו- 2.8 , לרבות בשטח הפתוח הפונה לחזית הבנין,
תותר הקמת פרגולה שתשתלב עם הבנין על פי תכנית עיצוב ארכיטקטונית
להנחת דעת מהנדס העיר. בכפוף להגדרתן בסעיף 6, ט לעיל.
10 . מעלית:
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
14
לצורך התקנת מעלית תותר הבלטת מבנה המעלית מחוץ לקוי הבניה
הצדדיים והאחורי ( 2) בשעור של עד 1.50 מ'' (תרשים 8), לאחר שמהנדס
העיר יווכח כי אין אפשרות להתקין את המעלית בתוך קווי הבנין, וכי תוספת
המבנה לא תפריע לדיירים בבנינים הגובלים. בתנאים אלה תותר התקנת
מעלית על פי החוק, ובתנאי של נקיטת הליך הקלה כדין.
2) המפורטים בנספח "מידע לפי כתובת". )
תרשים 8 - תכנית
11 . תנאים למתן היתרי בניה:
התנאים למתן היתרי בניה על פי תכנית זו הם:
1. בצוע בפועל של שיפוצים בחלקיו החיצוניים של הבנין כולו ע"י בוני
דירת/דירות גג, שיכלול בין היתר: עבודות טיח, סיוד, גידור וגינון,
הסרת מרזבים או החלפתם, העברת כל האביזרים והמתקנים שעל גג
הבנין אל הגג החדש, ככל שיידרש ע"י הוועדה המקומית. ( 1) כל בקשה
תכלול בדיקה סטטית של המבנה והתאמתו להוראות החוק בדבר
מעליות.
1) עפ"י הנחיות מהנדס העיר. )
2. הוועדה המקומית תהיה רשאית להתנות תנאים ביחס לעיצוב הבנינים
אם לדעתה יש במבנה או בקבוצות מבנים עיצוב מיוחד.
3. הוועדה המקומית תהיה רשאית להתנות הריסה וכל בניה שנעשתה
ללא היתר גם אם אין לה קשר לבניה המבוקשת על הגג.
12 . בנינים לשימור:
2) ראה נספח "מידע לפי כתובת" ) ( הוראות תכנית זו לא יחולו על בנינים המיועדים או שיועדו בתכנית לשימור. ( 2
13 . בנינים בעלי עיצוב ארכיטקטוני מיוחד:
רשאית הוועדה המקומית ע"פ חוות דעת מהנדס העיר, לסרב להוספת בניה
על גג לפי תכנית זו מסיבה של עיצוב ארכיטקטוני מיוחד של הבנין הקיים.
14 . הקלות:
לא ינתנו הקלות לתוספת בניה מעל המותר על פי תכנית זו או להעברת
זכויות בניה לקומות שמתחת לקומת הגג.
15 . יחס התכנית לתכניות אחרות:
: 1. יחס התכנית לתכנית מתאר 1680
3) בדבר תוספת בניה על גגות לא ) הוראות תכנית מתאר מס'' 1680
יחולו על תכנית זו למעט ההוראות בדבר מתקנים ע"ג הגג ועיצובו
אשר אינן סותרות הוראות תכנית זו.
3) מתייחס גם לתכנית "ג". )
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
15
637 ,: - עם אישור תכנית זו ,636 ,76 , 2. יחס התכנית לתכנית 74
תבוטלנה הוראות תכניות אלה בדבר התרת בניה חלקית על גגות.
3. יחס התכנית לתכניות הראשיות: - על תוכנית זו תחולנה הוראות
התכניות הראשיות במידה ואינן סותרות הוראות תכנית זו.
במידה ותתגלה סתירה בין הוראות התכניות הראשיות והוראות
תוכנית זו – תכרענה הוראות תוכנית זו.
4. יחס התכנית לתכנית מקומית "מ" – הוראות תכנית מתאר מקומית "מ"
חלות על כל בנין מגורים קיים (כהגדרתו בתוכנית זו) בכל הקשור
לזכויות בניה בקומות מתחת למפלס הגג בלבד. הוראות הבניה מעל
מפלס הגג תהיינה בהתאם להוראות תכנית זו (מתאר מקומית חלקית
"ס").
16 . נושא הבעלות על הגגות
תנאי לבניה על הגגות ( 1) הוא כי שטח הגג בו מבוקשת הבניה מצוי בבעלות
( המבקש, או שיש חתימת כל העלי הזכויות לבקשה. ( 2
1) תנאי עיקרי להגשת בקשה להיתר )
בניה.
2) לפי חוק התכנון והבניה ולפי תיקון 18 )
לחוק המקרקעין.
הערות:
רישום דירה בלשכת רישום ·
מקרקעין אינו הוכחה כי הדירה בנויה
בהיתר כחוק ויש לאמת זאת בתיקי
הבנין.
לא ניתן לנייד זכויות בניה לפי ·
תכנית "ס" לקומות תחתונות ומקומות
תחתונות לקומה הבנויה לפי תוכנית
"ס".
לא תותר הקלה להגדלת ·
הצפיפות עפ"י תקנות סטייה ניכרת
(במסגרת 20% המותרים) בכל הקשור
לבניה על הגג.
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
16
נספח לתכנית מתאר "ס"
חלק הטבלה הרלוונטית מתוך תוכנית "מ"
התכנית והאזור מקדם
צפיפות
מ"ר
אחוזי בניה
בקומה
מספר
קומות לפי
תכנית
קיימת
3 * רחובות ברוחב 9 מ'' ויותר 50 І 44 דירות
2 רחובות צרים מ- 9 מ'' 60
3 * א'' רחובות ברוחב 9 מ'' ויותר 50 ΙΙ-ΙΙ 44 דירות
2 רחובות צרים מ- 9 מ'' 60
3 * 50 מגורים 2 F
3 * גדס" רחובות ברוחב 10 מ'' ויותר 50 " ΙΙ-Ι 58 דירות
2 רחובות צרים מ- 10 מ'' 60
3 * 75 מגורים 2 G
3 * מגורים 3 צפונה מרח'' קרליבך 63 G
3 דרום מערב לרח'' קרליבך 50
3 * 75 ΙΙ 50 דירות
3 * 63 ΙΙΙ 50 דירות
3 * רחובות ברוחב 9 מ'' ויותר 55 Ι 44 דירות
2 רחובות צרים מ- 9 מ'' 75
3 * א'' רחובות ברוחב 9 מ'' ויותר 55 ІІ-ІІ 44 דירות
2 רחובות צרים מ- 9 מ'' 75
3 * 55 מגורים 2 F
3 * גדס" רחובות ברוחב 10 מ'' ויותר 55 " ΙΙ-І 58 דירות
2 רחובות צרים מ- 10 מ'' 75
3 * מגורים 3 דרום מערב לרח'' קרליבך 55 G
* בהתאם לתכניות החלות בשטח
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
17
חלק ב – רישוי
מבוא לרישוי
עורך בקשה יקר,
אחרי שקראת את פרק המידע של החוברת ולפני שתיגש להכנת הבקשה:
מסלול רישוי ייחודי זה מבטל את הצורך בתיאומים ובאישורים לאחר החלטת הוועדה או רשות הרישוי.
מקצת התיאומים בוטלו ומקצת יבוצע לפני ההגשה.
בעמוד הבא מופיעה טבלת סיווג. קרא אותה, ייתכן כי בקשתך מופיעה ביותר מסעיף אחד, אם כך עליך למלא את
כל התנאים המוקדמים המצטברים. מוצע לתאם פגישות עם הגורמים הנדרשים על פי טבלת הסיווג לפני עריכת
הבקשה הסופית.
כמו-כן מוצע לעיין בתיאור מסלול הרישוי בעמ'' 18
לוח זמנים
מילוי הוראות החוברת יאפשר קבלת היתר לפי לוח הזמנים המפורט להלן:
בקשות ללא פרסום, משלוח הודעות ותנאים בהחלטת הוועדה או רשות הרישוי: ·
40 יום עד קבלת ההיתר.
בקשות עם פרסום או משלוח הודעות או תנאים בהחלטת ועדה או רשות הרישוי: ·
70 יום עד קבלת ההיתר (אם לא הוגשו התנגדויות)
80 יום עד קבלת ההיתר (אם והוועדה מחליטה לדחות התנגדויות בלי לשמוע את הצדדים ולא הוגש ערר).
התאריכים מותנים בתשלום של אגרות והיטלים מיד עם קבלת החשבון.
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
18
סיווג הבקשות לקביעת תנאים מוקדמים ומסמכים דרושים
סיווג תנאים ומסמכים גורם מטפל תנאי לאחר
החלטת - הוועדה
א כל תוספת בנייה אישור הג"א דוד דנה, מח'' רישוי, טל'' 5217069
אישור מחלקת פקוח מח'' פקוח טל'' 5217009
תיאום שיפוץ ועלויות ח'' שמ"מ, טל'' 5611492
ב כל תוספת יחידת דיור פתרון למקום חניה נוסף( 3) מהנדס הרישוי האזורי
המלצת אדריכל אדריכל הרישוי, טל'' 5217068
תיאום שיפוץ ועלויות ח'' שמ"מ, טל'' 5611492
ג פטור מהשבחה לשטח
דירה ( 1) עד 120 מ"ר
כולל התוספת, אם הגג
צמוד בטאבו לדירה
אישור מדור השבחה מדור השבחה, טל'' 5217228
ד דירה בשטח ( 1) מעל
120 מ"ר לאחר
התוספת
אישור מדור השבחה מדור השבחה, טל'' 5217228
פתרון למקום חניה נוסף ( 3) מהנדס הרישוי האזורי
ה כל סטייה ( 2) מתכנית המלצת אדריכל אדריכל הרישוי, טל'' 5217068
אישור מדור השבחה מדור השבחה, טל'' 5217228
תיאום שיפוץ ועלויות ח'' שמ"מ, טל'' 5611492
ו בנייה חריגה קיימת על
הגג, שלא ניתן לאשרה
על-פי תכנית ''ס''
התחייבות להריסת הבנייה
( החריגה ( 3
מהנדס הרישוי האזורי הריסת הבנייה החריגה
בתוך 30 יום מהחלטת
הוועדה או רשות
הרישוי, ולא-ההחלטה
בטלה.
ז התראה – הסדר
( מגרש( 5
הגשת טופס התחייבות להסדר
( קרקע ( 3
מהנדס הרישוי האזורי
ח התראה – מבנה
( מסוכן( 5
אישור מחלקת הפיקוח מדור מבנים מסוכנים טל'' 5217100
ט התראה – תעופה
( אזרחית( 5
אישור מנהל התעופה תעופה אזרחית, טל'' 9712357
י חסרות חתימות של
מקצת השכנים, אם
הגג צמוד לדירה
שליחת טופס 1 לבעלי זכות
( בנכס שלא חתמו ( 4
מהנדס הרישוי האזורי
1) שטח דירה – לפי נספח ב''. ( 2) נתון לשיקול דעת הוועדה המקומית. ( 3) מיד עם הגשת הבקשה באישור )
מהנדס הרישוי האזורי. ( 4) יש לצרף מפרטים (דף ראשון מתוכנית ההגשה) כמספר השכנים שלא חתמו על
הבקשה. ( 5) על-פי נספח; "מידע לפי כתובת".
מוצע לתאם פגישות מראש עם הגורמים המטפלים דרך טלרישוי, טל'' 5217120
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
19
תאור התהליך
עורך הבקשה אגף רישוי ופקוח הוועדה או רשות הרישוי
1. קבלת חוברת מידע.
2. עריכת בקשה.
3. מילוי תנאים מוקדמים
ע"פ טבלת סיווג.
הגשת הבקשה
למחלקת רישוי
פרסומים והמתנה
להתנגדויות או
משלוח הודעות
בדיקת הבקשה
והמלצות לוועדה
המקומית
החלטת רשות הרישוי או
הוועדה המקומית
חישוב אגרות לא
והיטלים
סיום
טיפול
לאשר
ביצוע תנאי
הוועדה
הכנת
היתר
כן
תשלום: אגרות והיטלים,
מכון התקנים
חתימת יו"ר
ועדת המשנה
קבלת
היתר
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
20
חלק ג'' – נספחים
. לנוחיותך רצ"ב נספחים מעודכנים לחודש מרץ 1997
הקמת בניין עם מערכת שמש – נספח א''
לקט מתקנות היתר בניה ואגרות – התוספת השנייה
7.66.00 בסימן זה –
"מערכת שמש" – מערכת חימום מים באמצעות אנרגיית השמש;
; "תפוקת החום הימית של הקולט" – כהגדרתה בתקן ישראלי ת"י 579 , חלק 1
"מערכת פתוחה" – מערכת שמש שבה המים בתוך מכל האגירה מתערבבים עם המים המחוממים שבתוך
הקולט.
"מערכת סגורה" – מערכת שמש שבה חימום המים בתוך מכל האגירה נעשה באמצעות מחליף חום;
"כושר העברת חום" – התוצאה מהכפלה של שטח מחליף החום במקדם העברת החום שלו;
"בניין" – כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי כל חומר אחר, לרבות תוספת קומה לבניין;
"יחידת דיור" – כמשמעותה בסעיף 32 (ד) לחוק.
7.66.01
(א) לא יוקם בניין ובו מערכת או מתקן להספקת מים חמים, אלא אם כן המערכת או המתקן הם מערכת שמש.
(ב) במערכת שמש לפי סעיף זה לא תפחת תפוקת החום היומית של הקולטים -
1. אם הבניין נועד לשמש בית מלון, בית הארחה, בית אבות, פנימייה, מוסד חינוך או מטרות כיוצא באלו – מ-
30 קילוקלוריות לכל ליטר צריכת מים חמים ליממה במערכת פתוחה, ומ- 34 קילוקלוריות לכל ליטר צריכת
המים החמים ליממה במערכת סגורה.
2. אם הבניין נועד למגורים – מ- 41 קילוקלוריות ליממה לכל ליטר של נפח מכל אגירה במערכת פתוחה, מ-
46 קילוקלוריות ליממה לכל ליטר של נפח מכל אגירה במערכת סגורה או במערכת פתוחה עם מכל אגירה
אופקי.
(ג) בבניין הנועד למגורים שתותקן בו מערכת שמש-
1. יהא כושר העברת החום של מחליף החום במערכת סגורה לפחות 1.5 ליטר ואט ל- 1 מעלה צלזיוס, לכל
ליטר של נפח מכל האגירה.
. 2. ינהגו ביחידות דיור שבה תותקן מערכת פתוחה, לפי האמור בס'' 7.66.03
לכל יחידת דיור יהא מכל אגירה אחד משלה.
7.66.02 מכל אגירה וקולט בבניין מגורים
(א) על כל מכל אגירה וקולט בבניין למגורים יחולו ההוראות המיוחדות שבסעיף זה.
(ב) נפח מכל האגירה במערכת שמש יהיה:
1. לכל יחידת דיור בת חדר אחד – 60 ליטרים לפחות;
2. לכל יחידת דיור בת שניים או שלושה חדרים – 120 ליטרים לפחות;
3. לכל יחידת דיור בת ארבעה חדרים ויותר – 150 ליטרים לפחות.
(ג) במכלי אגירה ובקולטים, שיותקנו על גגו של בניין, יוקמו לשביעות רצונה של הוועדה המקומית, הוראות אלה:
1. המכל והקולט לא יהוו מפגע חזותי.
2. המכלים ירוכזו במבנה או במבנים שישתלבו מבחינה ארכיטקטונית בבניין כולו.
3. הצבע של מכל האגירה יהא לבן, אלא אם כן קבעה הוועדה המקומית אחרת.
7.66.03 התאמה לתקן
מערכת שמש תתאים לתקן ישראלי ת"י 579 , למעט סעיף 3.9 שבחלק 4 לאותו תקן.
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
21
7.66.04 גיבוי
(א) במערכת שמש תותקן מערכת גיבוי כדי לספק אנרגיה לחימום מים למקרים שבהם מקור קרינת השמש אינו
מספיק
למטרה זו.
(ב) למערכת הגיבוי יהא הכושר לחמם את המים שבמכל האגירה לטמפרטורה של 50 מעלות צלזיוס.
(ג) מערכת הסקה מרכזית יכול שתשמש כמערכת גיבוי.
7.66.05 אי תחולה
היו הבניין או תוספת הקומה, כולם או מקצתם מיועדים לתעשיה, למלאכה, או לבית חולים, או היה הבניין רב
קומות, לא יחולו
הוראות אלה עליהם או על אותו חלק המשמש למטרות אלה, לפי העניין.
7.66.06 פטור
היתה סבורה הוועדה המקומית כי מחמת הצללת הבניין שעל הקמתו מבוקש היתר, אין אפשרות לנצל את אנרגיית
השמש ניצול של ממש, רשאית היא לפטור את מבקש ההיתר מהוראת תקנות אלה לגבי הבניין כולו או לגבי חלק
ממנו. ואולם לא תיתן הוועדה המקומית פטור לסעיף זה, אלא לאחר שנתמלאו התנאים המפורטים בסעיף 149
לחוק.
חישוב שטח דירה – נספח ב''
חישוב שטח דירה להיטל השבחה ולחניה:
שטחה של דירה הוא מספר המטרים הרבועים הכולל-
1. השטח מתחת לקירותיה הפנימיים והחיצוניים.
2. של מחצית השטח מתחת לקירות החוצצים בינה ובין מבנה אחר, למעט חדר מדרגות.
שטח זה יכלול את שטח מרחב מוגן דירתי (ממ"ד).
שטח זה לא יכלול את שטח חדר המדרגות המשותף.
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
22
מידע – הספקת מים – נספח ג''
תנאים להספקת מים מרשת המים העירונית
1. חלוקה לפי אזורי לחץ
* עד גובה אבסולוטי לגג עליון של הבנין – מ''
סוג הספקת המים
***אזור א''
אזור ב''
צהלה
אזור ג''
רשפון+
צור
אזור ד''
הטייסים
***אזור ה''
המשתלה
1. הספקת מים ישירות בלחץ הקיים ברשת
המים העירונית, לצריכה שוטפת ולכיבוי
אש (בנין לא גבוה).
30
60
55
50
80
2. הספקת מים ישירות בלחץ הקיים ברשת
המים העירונית, לצריכה שוטפת בלבד.
34
65
60
54
85
3. מילוי מכל אגירה ישירות בלחץ הקיים
ברשת המים העירונית.
38
70
65
58
90
4. מילוי מכל אגירה ישירות בלחץ הקיים
ברשת מים עירונית; מאגר מים לצריכה
שוטפת ל- 48 שעות.
42
75
70
62
95
5. הספקת מים באמצעות מערכת להגברת
לחץ בלבד.
מעל 42
מעל 75
מעל 70
מעל 62
מעל 95
* גובה מעל פני הים.
** אזור א'' – איזור של רשת המים העירונית המקבל מים ישירות מהמאגרים "צהלה" ו"ארלוזורוב".
אזורים ב'', ג'', ד'', ה'' – אזורים של רשת מים העירונית, המקבלים מים באמצעות מערכת הגברת לחץ. בזמן
העברה ממקור חשמל של חברת החשמל לגנרטור של הבוסטר יש ירידת לחץ במשך 5 עד 15 דקות;
באחריות
המתכנן לתת פתרון פנימי בבנין למשך זמן זה.
*** מעל 70 מ'' גג עליון יש צורך באגירת מים על הגג כ- 0.15 מ"ק/יחידה דיור.
2. אם דרושה זרימה רצופה במשך 24 שעות ללא כל אפשרות של ניתוק אספקת המים (עם או בלי הודעה
מראש) יש לתכנן ולבצע אגירת מים פרטית לפי כל התנאים הנדרשים.
. לקבלת איזורי התכנון יש לטלפן לאגף המים, טל'' 5217260
עיריית תל אביב-יפו
מינהל הנדסה
האגף לרישוי ופיקוח על הבניה
23
הבהרות לנושא אישור הג"א – נספח ד''
בקשה לבנייה לפי תוכנית "ס"
בכל מקרה של הקמת דירה חדשהיש לספק פתרון מיגון ע"פ דרישות הג"א
1. בניית ממ"ד בתוספת המבוקשת או בדירה הקיימת הצמודה
. יש לתכנן את הממ"ד לפי תקנות מס'' 5425 ו- 5606
יש לתאם פגישה עם מהנדס בכיר לרשות מקלטים לפני הגשת הבקשה להיתר בנייה, לשם קבלת אישור
הג"א.
2. מתן פטור מבניית ממ"ד
א. בבניין קיים מקלט
פטור מבניית ממ"ד/ מקלט ניתן רק לאחר ביצוע שיפוץ המקלט הקיים, להנחת דעת רשות הג"א או לאחר
הבטחת שיפוצו. לפני הגשת בקשה להיתר בנייה יש לקבל הנחיות לשיפוץ המקלט הקיים כדי להתאימו
לתקן אם צריך, יש למלא טופס "תקינות מקלט/ מחסה".
ב. בבניין אין מקלט
1. שיפור מיגון הדירה: אם לא ניתן לבנות ממ"ד יידרש שיפור מיגון הדירה. את התוכנית לשיפור המיגון
יש להגיש
למהנדס המחוז אחרי תיאום עם הממונה על נושא המקלוט בעיריית תל-אביב-יפו.
לצורך קבלת הנחיות למיגון הדירה יש לפנות למהנדס רישוי הממונה על נושא המקלוט בעיריית
תל-אביב-יפו.
עם הנחיותיו יש לפנות לקבלת אישור מהנדס המחוז.
2. קרן מקלטים: אם אי אפשר לשפר את המיגון או לבנות ממ"ד או לבנות מקלט ותתקבל המלצת מהנדס
העיר למתן פטור מבניית מקלט דרך השתתפות בקרן מקלטים בסכום, שתקבע הוועדה המקומית אחרי
שמאי – יש להגיש טופס בקשה למהנדס הממונה על נושא המקלוט.
3. תוספת בנייה – פחות מ- 12 מ"ר: אם תוספת הבנייה לדירה היא התוספת הראשונה מאז ההיתר
המקורי, יש לפנות בבקשה לפטור באמצעות המהנדס הממונה על נושא המקלוט בעיריית
תל-אביב-יפו. בכל מקרה את הפטור נותנת רשות הג"א.
הערה:
בכל המקרים פרט לאישור ממ"ד, יש להפקיד ערבות בנקאית בסכום, שיקבעו שמאי עיריית תל-אביב-יפו ורשות
מוסמכת, להבטחת ביצוע המיגון או השיפוץ.

דף הבית